Comienza en Marsella el juicio de apelación por el derrumbe de la rue d'Aubagne, que causó la muerte de ocho personas en 2018. Qué hacer en Francia si un edificio es peligroso y cuáles son los derechos de los ocupantes con un arrêté de mise en sécurité

Qué está ocurriendo

Hoy, 2 de noviembre, comienza el juicio de apelación por el derrumbe de los números 63 y 65 de la rue d'Aubagne, en Marsella. Allí murieron ocho personas en noviembre de 2018. Las audiencias están previstas hasta el 19 de diciembre; el tribunal de apelación de Aix-en-Provence las celebra en Marsella, en una sala construida para grandes juicios. La fiscalía apeló la sentencia de primera instancia respecto de 15 de los 16 acusados. En vísperas del juicio, según informa France 3, unas 300 personas marcharon por la ciudad en memoria de las víctimas.

No se trata solo de un asunto de Marsella. Durante la noche anterior al 31 de octubre, estalló una tubería de una boca de incendios en el centro histórico de Honfleur (Calvados), lo que inundó sótanos y socavó la calzada. Según franceinfo, 41 personas fueron evacuadas y siete direcciones están sujetas a un arrêté de péril.

El tribunal decidirá quién fue responsable en Marsella. Aquí se examina otra cuestión: qué prevén las normas francesas para las personas que viven en un edificio peligroso. Las normas hablan de ocupantes y arrendatarios y no establecen ninguna condición de nacionalidad.

A quién avisar y quién decide

Según la página de service-public «Habitat menaçant ruine (en péril)» (consultada el 12 de julio de 2024), cualquier persona que tenga conocimiento de un edificio peligroso debe comunicarlo al alcalde, por cualquier medio. El alcalde (o el presidente del EPCI) decide mediante un arrêté de mise en sécurité. El nombre antiguo, arrêté de péril, sigue utilizándose ampliamente, incluso en el propio service-public.

Existen dos procedimientos:

• ordinario: los servicios municipales elaboran un rapport de situation, el propietario dispone de al menos un mes para presentar observaciones (dos meses para las partes comunes de una copropriété, a través del syndic), y los ocupantes son informados por carta, por entrega en mano contra firma o mediante un aviso fijado en el edificio. La propia orden concede al menos un mes para las obras;
• urgente: el alcalde solicita al tribunal administrativo que designe a un perito, que debe presentar su informe en 24 horas. Si el peligro es inminente, el alcalde ordena medidas sin oír previamente al propietario.

Las inspecciones pueden realizarse entre las 6:00 y las 21:00; entrar contra la voluntad del ocupante requiere la autorización del juge des libertés et de la détention.

Alquiler y alojamiento

La misma página establece:

• una prohibición definitiva de habitar. El contrato de arrendamiento sigue vigente, pero el alquiler deja de deberse desde el día 1 del mes siguiente a la notificación (o fijación) de la orden hasta el día 1 del mes siguiente a la notificación de la orden de levantamiento (mainlevée). Las cantidades pagadas que no se debían deben reembolsarse o deducirse. El arrendador debe realojar a los ocupantes según sus necesidades y medios y pagar una indemnización equivalente a tres meses del nuevo alquiler. Si un ocupante rechaza tres ofertas, el arrendador puede solicitar al tribunal judiciaire que ponga fin al contrato. Si el arrendador no realoja a los ocupantes, interviene el alcalde, y los ocupantes que no recibieron una oferta adecuada son occupants de bonne foi que no pueden ser desalojados;
• una prohibición temporal, o unas obras que hacen la vivienda temporalmente inhabitable. Quien deba realizar las obras tiene que proporcionar un alojamiento temporal digno hasta que terminen. Si no lo hace, el alcalde lo dispone a costa del arrendador.

Si la orden no se cumple, el alcalde puede imponer una astreinte de hasta 1.000 € por día de retraso, o hacer ejecutar las obras a costa del arrendador.

El error habitual: dejar de pagar el alquiler por cuenta propia

Sin una orden, la regla es la contraria. La página de service-public sobre la vivienda digna (consultada el 21 de marzo de 2025) afirma claramente que un arrendatario no debe dejar de pagar el alquiler, aunque el arrendador incumpla sus obligaciones. Los pasos que describe:

1. Comunicar por escrito al arrendador o a la agencia lo que está mal, preferiblemente mediante carta certificada con acuse de recibo.
2. Según el département, presentar una denuncia en la plataforma Signal Logement para que intervengan los servicios del Estado.
3. Si el arrendador lo discute, enviar una mise en demeure mediante el mismo tipo de carta certificada.
4. Tras dos meses sin respuesta, o si la controversia continúa, acudir al juge des contentieux de la protection. Antes de acudir al tribunal, se dispone de una conciliación gratuita a través de la commission départementale de conciliation o de un conciliateur de justice.

El juez puede ordenar obras y fijar plazos, reducir el alquiler o suspenderlo hasta que terminen las obras. Una vivienda sujeta a un arrêté de mise en sécurité o a una orden de insalubridad no puede considerarse digna.

A quién llamar

La línea de la ADIL «Info logement indigne»: 0 806 706 806, de 9:00 a 12:00 y de 14:00 a 17:00, al precio de una llamada local. Un asesor explica los procedimientos. Los plazos y obligaciones exactos figuran en la propia orden, así que conviene conservarla y leerla íntegramente.