Taux d'usure desde el 1 de octubre: el techo hipotecario es del 5,4 % a 20 años

Las cifras

Los nuevos tipos máximos legales para los préstamos de vivienda se aplican desde el 1 de octubre de 2026. Service-Public los publicó el 30 de septiembre, a partir de un aviso de la Banque de France con fecha de 25 de septiembre:

Tipo de préstamo	Techo
Tipo fijo, plazo inferior a 10 años	4,09 %
Tipo fijo, de 10 a menos de 20 años	4,68 %
Tipo fijo, 20 años o más	5,4 %
Tipo variable	5,52 %
Prêt relais (préstamo puente)	6,49 %

Qué es el taux d'usure y por qué no es «el tipo que se obtiene»

El taux d'usure es el máximo legal por encima del cual un prestamista no puede conceder crédito. No es el tipo que ofrece un banco; es el límite a partir del cual un tipo se considera usurario.

Este es el detalle que los recién llegados suelen pasar por alto: lo que se compara con el techo no es el tipo de interés nominal, sino el TAEG (taux annuel effectif global). Además de los intereses, el TAEG incluye:

• frais de dossier: la comisión de apertura;
• frais d'intermédiaire: los honorarios de un intermediario, por ejemplo la comisión de un corredor;
• los costes de los seguros y garantías obligatorios.

El TAEG de un crédito no puede superar el taux d'usure. De ello se deriva una consecuencia más importante en la práctica que las propias cifras: un expediente puede alcanzar el techo no por el tipo de interés, sino por el seguro. La assurance emprunteur es un componente obligatorio, y su coste depende en gran medida de la edad y del cuestionario médico. Las normas establecen que todo ello se suma en un único TAEG, y es esa cifra total la que se mide frente al umbral.

Si el TAEG calculado queda por encima del techo, el banco sencillamente no puede prestar en esas condiciones. Desde el punto de vista del prestatario, esto no se percibe como algo «caro», sino como una denegación sin un motivo claro.

Por qué el techo cambia cada trimestre

Los umbrales los fija y publica la Banque de France, que los revisa trimestralmente. Los valores actuales corresponden al trimestre que comienza el 1 de octubre; siguiendo esa lógica, la próxima revisión tendrá lugar el 1 de enero.

Un poco de contexto ayuda a entender el mecanismo. La periodicidad trimestral es la norma, pero en un periodo de subida rápida de los tipos empezó a ser un obstáculo: el techo iba por detrás del mercado y algunos expedientes quedaban bloqueados hasta el trimestre siguiente. Por ello, a partir del 1 de febrero de 2023, la Banque de France pasó temporalmente a un recálculo mensual, para que los préstamos no se acumularan en el umbral a la espera de una nueva fecha. No fue una medida permanente: al estabilizarse los tipos, el cálculo volvió a ser trimestral desde el 1 de enero de 2024.

De esta historia se extrae una conclusión práctica. La fecha de firma importa: un expediente cuyas condiciones se fijan al final de un trimestre se mide frente al techo de ese trimestre, no frente al del siguiente.

Qué suele ser relevante para quien acaba de llegar

• Pedir al banco y al corredor el TAEG, no el tipo nominal. Comparar ofertas por el tipo nominal carece de sentido, ya que las comisiones y el seguro quedan fuera de él.
• Tener presente que los frais d'intermédiaire de un corredor también se incluyen en el TAEG y acercan el expediente al techo.
• Recordar que el techo depende del plazo: un préstamo a 25 años y uno a 15 años tienen límites distintos (5,4 % frente a 4,68 %).
• El prêt relais constituye una categoría propia con el techo más alto, el 6,49 %. Cubre el intervalo entre la compra de una nueva vivienda y la venta de la anterior, y es caro por naturaleza.

No evaluamos expedientes de crédito individuales ni asesoramos sobre la elección de un banco o una aseguradora: esa es tarea de un courtier y de un asesor bancario.

Fuente: Service-Public.gouv.fr, «Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er octobre ?», publicado el 30 de septiembre de 2026. El contexto sobre el recálculo mensual de 2023 procede de comunicados de prensa de la Banque de France.