Le Sénat vote la prolongation de l'encadrement des loyers de deux ans : ce que cela signifie pour les locataires et comment vérifier son loyer

Ce qui s'est passé

Le mercredi 21 octobre 2026, le Sénat français a approuvé la prolongation de l'encadrement des loyers — le dispositif selon lequel, dans un certain nombre de villes, le loyer de base ne peut pas dépasser un plafond fixé. Selon l'AFP, 325 sénateurs ont voté pour et 17 contre.

Le véhicule est une proposition de loi du député Iñaki Echaniz, « Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». L'Assemblée nationale l'a adoptée le 11 décembre 2025, dans une version qui rendait l'encadrement permanent et plus large. Le Sénat l'a modifiée : une prolongation de deux ans, et uniquement pour les communes où le dispositif s'applique déjà. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, selon l'AFP, a donné son accord à cette version.

Important : ce n'est pas encore une loi. Le texte retourne à l'Assemblée nationale. Pour que la prolongation prenne effet à temps, indique l'AFP, le Parlement doit l'adopter définitivement avant le 24 novembre. Sur service-public.gouv.fr, plusieurs territoires (Plaine Commune, Grenoble, Lille) affichent le dispositif en vigueur « jusqu'au 24 novembre 2026 ». Pour l'instant, les règles n'ont pas changé — ce qui suit est ce qui s'applique aujourd'hui.

Où le plafond s'applique

Selon service-public (page consultée le 1er août 2026), le plafond de loyer ne s'applique que dans certaines communes en zone tendue :

• Île-de-France : Paris ; le territoire d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ; le territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) ;
• ailleurs : Bordeaux ; une partie de Grenoble-Alpes Métropole ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Lyon et Villeurbanne ; Montpellier ; l'agglomération du Pays Basque.

Dans la plupart des autres communes en zone tendue, une règle différente, plus souple, s'applique : le loyer ne peut pas être augmenté librement lors d'un changement de locataire ou du renouvellement du bail. Le plafond lui-même n'existe que dans la liste ci-dessus.

Comment fonctionne le plafond

Pour chaque type de logement (meublé ou non, nombre de pièces, époque de construction), un loyer de référence et un loyer de référence majoré sont publiés. Le loyer de base — hors charges et hors éventuel complément de loyer — ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Les simulateurs officiels accessibles depuis la page de service-public donnent les montants.

Ce que le bail doit mentionner : le loyer de base ; le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement ; le montant de l'éventuel complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient. Si le logement est reloué moins de 18 mois après le départ du précédent locataire, le loyer que ce dernier payait. Les mêmes informations doivent aussi figurer dans l'annonce.

Le piège du complément de loyer

Un bailleur peut ajouter un complément pour des caractéristiques particulières du logement (emplacement, confort) lorsque le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins un des défauts énumérés — par exemple un DPE classé F ou G, ou des traces d'humidité.

Le complément peut être contesté devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature du bail ; c'est au bailleur de démontrer qu'il est justifié. Si le litige n'est pas réglé, le locataire dispose de 3 mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Si le loyer dépasse le plafond

• Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, les règles permettent au locataire de demander une baisse et le remboursement du trop-perçu : d'abord la CDC, puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection.
• À Paris : si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter du début du bail pour le réclamer par lettre recommandée ; le bailleur a un mois pour répondre. En l'absence de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans un délai de 3 mois.
• Les manquements peuvent être signalés : à Paris à la Ville de Paris ; à Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier et au Pays Basque à la préfecture.
• Le bailleur encourt une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un particulier et jusqu'à 15 000 € pour une société.

Ce qui en découle actuellement

Jusqu'au vote définitif à l'Assemblée nationale, les règles restent inchangées. Toute personne qui signe un bail dans l'une des villes ci-dessus peut juger utile de comparer le loyer de base au plafond dans le simulateur officiel avant de signer, et de s'assurer que les mentions obligatoires figurent dans le bail. Les délais de contestation sont courts — par exemple trois mois à compter de la signature pour un complément de loyer — de sorte qu'il vaut mieux vérifier le bail tout de suite plutôt que six mois plus tard.

Nous rendrons compte de l'issue du vote à l'Assemblée nationale.