Le procès en appel de l'effondrement de la rue d'Aubagne, qui a fait huit morts en 2018, s'ouvre à Marseille. Que faire en France si un immeuble est dangereux, et quels sont les droits des occupants en cas d'arrêté de mise en sécurité

Ce qui se passe

Aujourd'hui, 2 novembre, s'ouvre le procès en appel de l'effondrement des numéros 63 et 65 de la rue d'Aubagne à Marseille. Huit personnes y sont mortes en novembre 2018. Les audiences sont prévues jusqu'au 19 décembre ; la cour d'appel d'Aix-en-Provence les tient à Marseille, dans une salle d'audience construite pour les grands procès. Le parquet a fait appel du jugement de première instance pour 15 des 16 prévenus. À la veille du procès, selon France 3, environ 300 personnes ont défilé dans la ville en mémoire des victimes.

Ce n'est pas seulement une histoire marseillaise. Dans la nuit précédant le 31 octobre, une canalisation de bouche d'incendie a éclaté dans le centre historique de Honfleur (Calvados), inondant des caves et sapant la chaussée. Selon franceinfo, 41 personnes ont été évacuées et sept adresses font l'objet d'un arrêté de péril.

Le tribunal déterminera qui était responsable à Marseille. Nous examinons ici autre chose : ce que prévoient les règles françaises pour les personnes qui vivent dans un immeuble dangereux. Les règles parlent d'occupants et de locataires et ne fixent aucune condition de nationalité.

Qui alerter et qui décide

Selon la page de service-public « Habitat menaçant ruine (en péril) » (vérifiée le 12 juillet 2024), toute personne ayant connaissance d'un immeuble dangereux doit le signaler au maire, par tout moyen. Le maire (ou le président de l'EPCI) décide, en prenant un arrêté de mise en sécurité. L'ancien nom, arrêté de péril, reste très employé, y compris sur service-public lui-même.

Il existe deux procédures :

• ordinaire : les services municipaux établissent un rapport de situation, le propriétaire dispose d'au moins un mois pour présenter ses observations (deux mois pour les parties communes d'une copropriété, par l'intermédiaire du syndic), et les occupants sont informés par courrier, par remise en main propre contre signature ou par un affichage. L'arrêté lui-même accorde au moins un mois pour les travaux ;
• urgente : le maire demande au tribunal administratif de désigner un expert, qui doit rendre son rapport sous 24 heures. Si le danger est imminent, le maire ordonne des mesures sans entendre d'abord le propriétaire.

Les visites peuvent avoir lieu entre 6 h et 21 h ; entrer contre la volonté de l'occupant nécessite l'autorisation du juge des libertés et de la détention.

Loyer et logement

La même page précise :

• une interdiction définitive d'habiter. Le bail reste en vigueur, mais le loyer cesse d'être dû à partir du 1er jour du mois suivant la notification (ou l'affichage) de l'arrêté, jusqu'au 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté de mainlevée (mainlevée). Les sommes versées sans être dues doivent être remboursées ou déduites. Le propriétaire doit reloger les occupants selon leurs besoins et leurs ressources et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. Si un occupant refuse trois offres, le propriétaire peut demander au tribunal judiciaire de mettre fin au bail. Si le propriétaire ne reloge pas, le maire se substitue à lui, et les occupants qui n'ont reçu aucune offre adaptée sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent pas être expulsés ;
• une interdiction temporaire, ou des travaux qui rendent le logement temporairement inhabitable. Celui qui doit effectuer les travaux doit fournir un hébergement temporaire décent jusqu'à leur achèvement. À défaut, le maire y pourvoit aux frais du propriétaire.

Si l'arrêté n'est pas respecté, le maire peut imposer une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, ou faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire.

L'erreur courante : cesser de payer le loyer de sa propre initiative

Sans arrêté, la règle est inverse. La page de service-public sur le logement décent (vérifiée le 21 mars 2025) dit clairement qu'un locataire ne doit pas cesser de payer son loyer, même si le propriétaire manque à ses obligations. Les démarches qu'elle décrit :

1. Informer par écrit le propriétaire ou l'agence du problème, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Selon le département, effectuer un signalement sur la plateforme Signal Logement afin que les services de l'État interviennent.
3. Si le propriétaire conteste, envoyer une mise en demeure par le même type de lettre recommandée.
4. Après deux mois sans réponse, ou si le litige persiste, saisir le juge des contentieux de la protection. Avant le tribunal, une conciliation gratuite est possible auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.

Le juge peut ordonner des travaux et fixer des délais, réduire le loyer ou le suspendre jusqu'à l'achèvement des travaux. Un logement faisant l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou d'un arrêté d'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

Qui appeler

La ligne de l'ADIL « Info logement indigne » : 0 806 706 806, de 9 h à 12 h et de 14 h à 17 h, au tarif d'un appel local. Un conseiller explique les procédures. Les délais et obligations exacts figurent dans l'arrêté lui-même ; il faut donc le conserver et le lire en entier.