Taux d'usure au 1er octobre : le plafond du crédit immobilier est de 5,4 % sur 20 ans

Les chiffres

De nouveaux taux maximaux légaux pour les crédits immobiliers s'appliquent à compter du 1er octobre 2026. Service-Public les a publiés le 30 septembre, sur la base d'un avis de la Banque de France daté du 25 septembre :

Type de prêt	Plafond
Taux fixe, durée inférieure à 10 ans	4,09 %
Taux fixe, de 10 ans à moins de 20 ans	4,68 %
Taux fixe, 20 ans et plus	5,4 %
Taux variable	5,52 %
Prêt relais	6,49 %

Ce qu'est le taux d'usure — et pourquoi ce n'est pas « le taux obtenu »

Le taux d'usure est le maximum légal au-delà duquel un prêteur ne peut pas accorder de crédit. Ce n'est pas le taux qu'une banque propose ; c'est la limite au-delà de laquelle un taux est considéré comme usuraire.

Voici le détail que les nouveaux arrivants négligent régulièrement : ce qui est comparé au plafond n'est pas le taux d'intérêt nominal, mais le TAEG — taux annuel effectif global. Outre les intérêts, le TAEG comprend :

• les frais de dossier ;
• les frais d'intermédiaire — la commission d'un courtier, par exemple ;
• les coûts d'assurance et de garantie obligatoires.

Le TAEG d'un crédit ne peut pas dépasser le taux d'usure. Il en découle une conséquence plus importante en pratique que les chiffres eux-mêmes : un dossier peut atteindre le plafond non pas à cause du taux d'intérêt, mais à cause de l'assurance. L'assurance emprunteur est une composante obligatoire, et son coût dépend fortement de l'âge et du questionnaire médical. Les règles prévoient que l'ensemble de ces éléments s'additionne en un TAEG unique, et c'est ce chiffre global qui est comparé au seuil.

Si le TAEG calculé dépasse le plafond, la banque ne peut tout simplement pas prêter à ces conditions. Du côté de l'emprunteur, cela ne se présente pas comme un crédit « cher » — cela se présente comme un refus sans motif clairement indiqué.

Pourquoi le plafond change chaque trimestre

Les seuils sont fixés et publiés par la Banque de France, qui les révise chaque trimestre. Les valeurs actuelles couvrent le trimestre commençant le 1er octobre ; selon cette logique, la prochaine révision interviendra le 1er janvier.

Un peu de contexte permet de comprendre le mécanisme. Le rythme trimestriel est la norme, mais en période de hausse rapide des taux, il est devenu un obstacle : le plafond suivait le marché avec retard, et certains dossiers restaient bloqués jusqu'au trimestre suivant. C'est pourquoi, à compter du 1er février 2023, la Banque de France est passée temporairement à un calcul mensuel, afin que les prêts ne s'accumulent pas au niveau du seuil dans l'attente d'une nouvelle date. Ce dispositif n'était pas permanent : avec la stabilisation des taux, le calcul est redevenu trimestriel à compter du 1er janvier 2024.

Cet historique comporte un enseignement pratique. La date de signature compte : un dossier dont le coût est établi en fin de trimestre est comparé au plafond de ce trimestre, et non à celui du trimestre suivant.

Ce qui est généralement utile pour un nouvel arrivant

• Demander à la banque et au courtier le TAEG, et non le taux nominal. Comparer des offres sur la base du taux nominal n'a pas de sens, puisque les frais et l'assurance n'y sont pas inclus.
• Garder à l'esprit que les frais d'intermédiaire d'un courtier entrent eux aussi dans le TAEG et rapprochent le dossier du plafond.
• Se rappeler que le plafond dépend de la durée : un prêt sur 25 ans et un prêt sur 15 ans sont soumis à des limites différentes (5,4 % contre 4,68 %).
• Le prêt relais constitue une catégorie à part, avec le plafond le plus élevé, 6,49 %. Il fait la jonction entre l'achat d'un nouveau logement et la vente de l'ancien, et il est coûteux par nature.

Nous n'évaluons pas les dossiers de crédit individuels et ne donnons pas de conseils sur le choix d'une banque ou d'un assureur — c'est le travail d'un courtier et d'un conseiller bancaire.

Source : Service-Public.gouv.fr, « Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er octobre ? », publié le 30 septembre 2026. Le contexte sur le calcul mensuel de 2023 provient de communiqués de presse de la Banque de France.