Taux d'usure dal 1° ottobre: il tetto per i mutui è al 5,4 % su 20 anni

I numeri

Dal 1° ottobre 2026 si applicano nuovi tassi massimi legali per i prestiti destinati all'abitazione. Service-Public li ha pubblicati il 30 settembre, sulla base di un avviso della Banque de France datato 25 settembre:

Tipo di prestito	Tetto
Tasso fisso, durata inferiore a 10 anni	4,09 %
Tasso fisso, da 10 a meno di 20 anni	4,68 %
Tasso fisso, 20 anni e oltre	5,4 %
Tasso variabile	5,52 %
Prêt relais (prestito ponte)	6,49 %

Che cos'è il taux d'usure e perché non è "il tasso che si ottiene"

Il taux d'usure è il massimo legale oltre il quale un istituto di credito non può concedere un finanziamento. Non è il tasso che una banca propone al cliente: è la soglia oltre la quale un tasso è considerato usurario.

Ecco il dettaglio che chi è appena arrivato trascura spesso: a essere confrontato con il tetto non è il tasso di interesse nominale, ma il TAEG, il taux annuel effectif global. Oltre agli interessi, il TAEG comprende:

• i frais de dossier, cioè le spese di istruttoria;
• i frais d'intermédiaire, cioè il compenso di un intermediario, ad esempio la commissione di un broker;
• i costi obbligatori di assicurazione e di garanzia.

Il TAEG di un credito non può superare il taux d'usure. Ne deriva una conseguenza che, in pratica, conta più delle cifre stesse: una pratica può raggiungere il tetto non a causa del tasso di interesse, ma a causa dell'assicurazione. L'assurance emprunteur è una componente obbligatoria e il suo costo dipende molto dall'età e dal questionario medico. Le regole prevedono che tutte queste voci si sommino in un unico TAEG e che sia questo valore complessivo a essere confrontato con la soglia.

Se il TAEG calcolato supera il tetto, la banca semplicemente non può concedere il prestito a quelle condizioni. Dal punto di vista del mutuatario, questo non appare come un prestito "caro", ma come un rifiuto senza una motivazione chiara.

Perché il tetto cambia ogni trimestre

Le soglie sono fissate e pubblicate dalla Banque de France, che le rivede ogni trimestre. I valori attuali valgono per il trimestre che inizia il 1° ottobre; secondo questa logica, la prossima revisione cade il 1° gennaio.

Un po' di contesto aiuta a capire il meccanismo. La cadenza trimestrale è la norma, ma in un periodo di rapido aumento dei tassi aveva cominciato a creare ostacoli: il tetto restava indietro rispetto al mercato e alcune pratiche si bloccavano fino al trimestre successivo. Per questo, dal 1° febbraio 2023, la Banque de France è passata temporaneamente a un ricalcolo mensile, così che i prestiti non si accumulassero alla soglia in attesa di una nuova data. Non si trattava di una misura permanente: con la stabilizzazione dei tassi, il calcolo è tornato trimestrale dal 1° gennaio 2024.

Da questa vicenda si ricava un'indicazione pratica. La data di firma conta: una pratica valutata alla fine di un trimestre viene confrontata con il tetto di quel trimestre, non con quello del trimestre successivo.

Che cosa è di solito rilevante per chi è arrivato da poco

• Chiedere alla banca e al broker il TAEG, non il tasso nominale. Confrontare le offerte sul tasso nominale non ha senso, perché spese e assicurazione ne restano fuori.
• Tenere presente che anche i frais d'intermédiaire di un broker rientrano nel TAEG e avvicinano la pratica al tetto.
• Ricordare che il tetto dipende dalla durata: un prestito a 25 anni e uno a 15 anni sono soggetti a limiti diversi (5,4 % contro 4,68 %).
• Il prêt relais è una categoria a sé, con il tetto più alto, 6,49 %. Copre il periodo tra l'acquisto di una nuova abitazione e la vendita di quella precedente ed è costoso per sua natura.

Non valutiamo singole pratiche di credito e non diamo consigli sulla scelta di una banca o di un assicuratore: è un compito che spetta a un courtier e a un consulente bancario.

Fonte: Service-Public.gouv.fr, "Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er octobre ?", pubblicato il 30 settembre 2026. Il contesto sul ricalcolo mensile del 2023 proviene dai comunicati stampa della Banque de France.