Novos modelos de contrato de arrendamento a partir de 1 de outubro: o que mudou neles

O que mudou

Desde 1 de outubro de 2026, a França utiliza modelos-tipo atualizados para os contratos de arrendamento habitacional. O decreto n.º 2026-596, de 6 de julho de 2026, publicado no Journal officiel a 7 de julho, reformulou três modelos: arrendamento não mobilado, arrendamento mobilado e arrendamento partilhado com um único contrato (colocation à bail unique).

Os novos modelos aplicam-se aos contratos celebrados ou renovados a partir de 1 de outubro de 2026.

Não abrangem o bail mobilité nem os arrendamentos sazonais — alojamentos turísticos mobilados e chambres d'hôtes. Estes têm o seu próprio regime.

Porque é que o «modelo-tipo» é o pormenor que conta

Em França, o contrato de arrendamento de uma residência principal não é um texto livre, mas sim um formulário regulamentado. Os contratos-tipo foram introduzidos pelo decreto n.º 2015-587, de 29 de maio de 2015, e desde então o senhorio não redige o contrato do zero: preenche um modelo prescrito. O decreto de 2026 altera esse modelo.

Para quem chegou recentemente, trata-se de uma informação prática e não de uma curiosidade jurídica. O contrato apresentado pode ser comparado com o modelo oficial, que é público. Uma cláusula que não consta do modelo é motivo para fazer uma pergunta, e não um sinal de que «é assim que se faz aqui».

O que foi acrescentado

Resolução por falta de pagamento da caução. A clause résolutoire é a disposição que permite resolver o contrato por falta de pagamento. O modelo atualizado enumera três fundamentos: renda não paga, encargos não pagos e falta de pagamento da caução (dépôt de garantie). A regra em si não é nova: aplica-se desde 29 de julho de 2023 (lei n.º 2023-668), e o decreto inscreve-a no modelo-tipo.

No entanto, a resolução não é imediata. As regras preveem que só pode produzir efeitos depois de um commandement de payer ficar sem resposta durante 6 semanas.

Menção ao uso como residência principal. Quando a habitação está sujeita à obrigação de ser utilizada como résidence principale, essa informação passa a ter de constar do contrato: o contrato indica que o imóvel é ocupado como residência principal.

Números de telefone. O formulário passa a ter um campo para os números de telemóvel do senhorio e do inquilino. Este campo é facultativo.

Onde surgem habitualmente dificuldades

A caução. A falta de pagamento da caução é fundamento de resolução nos termos da lei desde 29 de julho de 2023; passa agora também a estar expressamente referida no modelo-tipo. Daqui resulta uma conclusão bastante prosaica: convém documentar a data e a forma de entrega da caução — uma transferência que deixe registo bancário, ou um recibo escrito — em vez de «em dinheiro quando nos encontrarmos». Para quem chegou recentemente, isto acontece com frequência: a conta bancária ainda não está aberta e a caução é paga pelo meio disponível, sem comprovativo.

O tipo de contrato. Um bail mobilité parece um arrendamento mobilado comum, mas é um regime diferente, e os novos modelos não se lhe aplicam. Antes de comparar um contrato com o modelo-tipo, convém ler a designação que o próprio contrato indica no cabeçalho. O mesmo vale para os arrendamentos sazonais: um anúncio pode parecer de habitação de longa duração, enquanto o contrato é turístico.

O prazo de 6 semanas. Não começa a contar a partir do dia em que um pagamento falha, mas sim a partir de um commandement de payer formal — um documento notificado por um commissaire de justice. Uma dívida em atraso sem diligências e um prazo em curso são fases diferentes.

Fonte

Service-Public.gouv.fr, «De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur le 1er octobre 2026», publicado a 23 de setembro de 2026. Base legal: decreto n.º 2026-596, de 6 de julho de 2026, que altera o decreto n.º 2015-587, de 29 de maio de 2015.