Taux d'usure a partir de 1 de outubro: o teto do crédito à habitação é de 5,4 % a 20 anos

Os números

Novas taxas máximas legais para os empréstimos à habitação aplicam-se a partir de 1 de outubro de 2026. O Service-Public publicou-as a 30 de setembro, com base num aviso do Banque de France datado de 25 de setembro:

Tipo de empréstimo	Teto
Taxa fixa, prazo inferior a 10 anos	4,09 %
Taxa fixa, de 10 a menos de 20 anos	4,68 %
Taxa fixa, 20 anos ou mais	5,4 %
Taxa variável	5,52 %
Prêt relais (empréstimo intercalar)	6,49 %

O que é o taux d'usure — e por que razão não é «a taxa obtida»

O taux d'usure é o máximo legal acima do qual um mutuante não pode conceder crédito. Não é a taxa que um banco propõe; é o limite que, quando ultrapassado, faz com que uma taxa seja considerada usurária.

Eis o pormenor que os recém-chegados costumam ignorar: o que se compara com o teto não é a taxa de juro nominal, mas sim a TAEG — taux annuel effectif global. Além dos juros, a TAEG inclui:

• frais de dossier — a comissão de abertura do processo;
• frais d'intermédiaire — a remuneração de um intermediário, por exemplo a comissão de um corretor;
• os custos dos seguros e garantias obrigatórios.

A TAEG de um crédito não pode ultrapassar o taux d'usure. Daqui resulta uma consequência mais importante, na prática, do que os próprios valores: um processo pode esbarrar no teto não por causa da taxa de juro, mas por causa do seguro. A assurance emprunteur é uma componente obrigatória, e o seu custo depende muito da idade e do questionário médico. As regras preveem que tudo isto se soma numa única TAEG, e é esse valor global que é comparado com o limiar.

Se a TAEG calculada ficar acima do teto, o banco simplesmente não pode conceder o empréstimo nessas condições. Do lado do mutuário, isto não se apresenta como «caro» — apresenta-se como uma recusa sem motivo claro.

Por que razão o teto muda todos os trimestres

Os limiares são fixados e publicados pelo Banque de France, que os revê trimestralmente. Os valores atuais abrangem o trimestre que começa a 1 de outubro; segundo essa lógica, a próxima revisão ocorre a 1 de janeiro.

Um pouco de contexto torna o mecanismo mais claro. A periodicidade trimestral é a norma, mas, num período de subida rápida das taxas, começou a criar entraves: o teto ficava atrasado em relação ao mercado e alguns processos ficavam parados até ao trimestre seguinte. Por isso, a partir de 1 de fevereiro de 2023, o Banque de France passou temporariamente a um recálculo mensal, para que os empréstimos não se acumulassem no limiar à espera de uma nova data. Não foi uma medida permanente: com a estabilização das taxas, o cálculo voltou a ser trimestral a partir de 1 de janeiro de 2024.

Há uma lição prática nesta história. A data de assinatura conta: um processo cujas condições sejam fixadas no final de um trimestre é avaliado face ao teto desse trimestre, e não ao do seguinte.

O que costuma ser relevante para quem chegou recentemente

• Pedir ao banco e ao corretor a TAEG, e não a taxa nominal. Comparar propostas com base na taxa nominal não faz sentido, uma vez que as comissões e os seguros ficam de fora dela.
• Ter presente que os frais d'intermédiaire de um corretor também entram na TAEG e aproximam o processo do teto.
• Ter em conta que o teto depende do prazo: um empréstimo a 25 anos e um empréstimo a 15 anos estão sujeitos a limites diferentes (5,4 % contra 4,68 %).
• O prêt relais constitui uma categoria própria, com o teto mais elevado: 6,49 %. Cobre o intervalo entre a compra de uma nova habitação e a venda da anterior, e é caro por natureza.

Não analisamos processos de crédito individuais nem damos aconselhamento sobre a escolha de um banco ou de uma seguradora — esse é o trabalho de um courtier e de um conselheiro bancário.

Fonte: Service-Public.gouv.fr, "Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er octobre ?", publicado a 30 de setembro de 2026. O contexto sobre o recálculo mensal de 2023 provém de comunicados de imprensa do Banque de France.