Сенат проголосовал за продление encadrement des loyers на два года: что это значит для арендаторов и как проверить свою аренду

Что произошло

В среду, 21 октября 2026 года, Сенат одобрил продление encadrement des loyers — режима, при котором в ряде городов базовая арендная плата не может превышать установленный потолок. Об этом сообщило AFP: за текст проголосовали 325 сенаторов, против — 17.

В основе — законопроект депутата Иньяки Эшаниса (Iñaki Echaniz) «Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs». Национальное собрание приняло его ещё 11 декабря 2025 года; в той версии ограничение делалось постоянным и распространялось шире. Сенат текст изменил: продление на два года и только для тех коммун, где режим уже действует. Министр жилья Венсан Жанбрён (Vincent Jeanbrun), по данным AFP, согласился именно на такой вариант.

Важно: это ещё не закон. Текст возвращается в Национальное собрание. Чтобы продление успело вступить в силу, по данным AFP, Парламенту нужно окончательно принять его до 24 ноября. На service-public.gouv.fr для нескольких территорий (Plaine Commune, Гренобль, Лилль) срок действия режима указан именно как «до 24 ноября 2026 года». Пока правила не менялись — действует то, что описано ниже.

Где действует ограничение

По данным service-public (страница проверена 1 августа 2026 года), потолок аренды применяется только в части коммун zone tendue:

• Иль-де-Франс: Париж; территория Est Ensemble (Баньоле, Бобиньи, Бонди, Ле-Пре-Сен-Жерве, Лез-Лила, Монтрёй, Нуази-ле-Сек, Пантен, Роменвиль); территория Plaine Commune (Обервилье, Ла-Курнёв, Эпине-сюр-Сен, Л'Иль-Сен-Дени, Пьерфит-сюр-Сен, Сен-Дени, Сент-Уэн-сюр-Сен, Стен, Вильтанёз);
• регионы: Бордо; часть Grenoble-Alpes Métropole; Лилль, Эллем и Лом; Лион и Вилёрбан; Монпелье; агломерация Pays Basque.

В большинстве остальных коммун zone tendue действует другое, более мягкое правило: при смене жильца или продлении договора аренду нельзя поднимать свободно. Но сам потолок — только в списке выше.

Как устроен потолок

Для каждого типа жилья (с мебелью или без, число комнат, период постройки) публикуются loyer de référence и loyer de référence majoré. Базовая аренда — без charges и без возможного complément de loyer — не может быть выше loyer de référence majoré, действовавшего на дату подписания договора. Проверить значения можно в официальных симуляторах, ссылки на которые есть на странице service-public.

Что обязано быть в договоре: базовая аренда; loyer de référence и loyer de référence majoré для категории жилья; сумма complément de loyer и характеристики жилья, которыми он обоснован, если он есть. Если жильё сдавалось меньше чем через 18 месяцев после прежнего жильца — сумма, которую платил предыдущий арендатор. Те же цифры должны стоять и в объявлении.

Complément de loyer — частая ловушка

Хозяин может добавить к аренде «доплату» за особые качества жилья (расположение, комфорт), если базовая аренда уже равна loyer de référence majoré. Для договоров, подписанных с 18 августа 2022 года, доплата запрещена, если у жилья есть хотя бы один из перечисленных недостатков — например, DPE класса F или G или признаки сырости.

Оспорить complément de loyer можно в commission départementale de conciliation (CDC) в течение 3 месяцев с подписания договора; доказывать обоснованность доплаты должен хозяин. Если спор не решён, у арендатора есть 3 месяца с момента заключения комиссии, чтобы обратиться к juge des contentieux de la protection.

Если аренда выше потолка

• Если базовая аренда превышает loyer de référence majoré, правила позволяют потребовать снижения и возврата переплаты: сначала CDC, затем, при неудаче, juge des contentieux de la protection.
• В Париже: если в договоре не указан loyer de référence majoré, у арендатора есть месяц с начала договора, чтобы заказным письмом потребовать его указать; у хозяина — месяц на ответ. Нет ответа или отказ — в течение 3 месяцев можно обратиться к судье.
• Нарушение можно сообщить: в Париже — в мэрию (Ville de Paris), в Est Ensemble, Plaine Commune, Бордо, Гренобле, Лилле, Лионе, Монпелье и Pays Basque — в префектуру.
• Хозяину грозит административный штраф до 5 000 € для физического лица и до 15 000 € для юридического.

Что из этого следует сейчас

До окончательного голосования в Национальном собрании правила остаются прежними. Тем, кто подписывает договор в одном из перечисленных городов, имеет смысл до подписания сверить базовую аренду с потолком в официальном симуляторе и проверить, есть ли в договоре обязательные строки. Сроки на оспаривание короткие — например, три месяца с подписания для complément de loyer, — поэтому договор лучше проверить сразу, а не через полгода.

Мы сообщим, чем закончится рассмотрение текста в Национальном собрании.