Новая «памятка арендатора» к договору найма: что в ней стоит знать приезжему

17 октября 2026 года в Journal officiel опубликовано аррете от 9 октября 2026 года, которое полностью заменяет приложение к аррете от 29 мая 2015 года — так называемую notice d'information, информационную записку, которая прилагается к договору найма жилья, где арендатор живёт постоянно (résidence principale). По статье 2 новое аррете применяется к договорам, заключённым или продлённым после его вступления в силу. Уже действующие договоры оно задним числом не переписывает.

Это продолжение реформы, о которой мы писали в начале октября: тогда обновились типовые формы самого договора. Теперь обновлена и записка к нему.

Зачем читать эту записку

В преамбуле прямо сказано: записка напоминает основные права и обязанности сторон. Для человека, который снимает жильё во Франции впервые, это, по сути, официальный справочник арендатора, составленный государством. Его стоит прочитать до подписания, а не при первом споре с хозяином. Ниже — то, чего приезжие чаще всего не знают.

Поручитель может быть иностранцем

В записке сказано: хозяин не может отказаться от поручителя (caution) на том основании, что у него нет французского гражданства или что он живёт не в метрополии. Там же упомянута бесплатная гарантия Visale, которую на определённых условиях выдаёт Action Logement. И ещё одно правило: если хозяин уже оформил страховку, требовать вдобавок поручителя он не вправе под страхом недействительности, кроме случаев, когда жильё сдаётся студенту или apprenti.

Депозит: сколько и когда его возвращают

• Без мебели — не больше одного месяца аренды без учёта charges, с мебелью — не больше двух.
• Вернуть его нужно не позже чем через два месяца после сдачи ключей. Если état des lieux при выезде совпадает с état des lieux при въезде, срок сокращается до одного месяца.
• За каждый начатый месяц просрочки к долгу прибавляется 10 % месячной аренды.

État des lieux — не формальность

Опись состояния жилья составляется при въезде и при выезде. Если описи при въезде нет, считается, что жильё сдали в хорошем состоянии, пока арендатор не докажет обратное. Практический вывод: всё сломанное или испорченное при въезде должно попасть в опись.

Срок предупреждения при выезде

• Без мебели — в принципе три месяца. Срок сокращается до одного месяца, если жильё находится в zone tendue (список коммун устанавливается декретом), а также, например, при первой работе, переводе, потере работы, по состоянию здоровья, при получении RSA или социального жилья.
• С мебелью — один месяц.
• Хозяин, со своей стороны, должен предупредить не позже чем за шесть месяцев до конца договора (без мебели) или за три месяца (с мебелью).

Что обязан хозяин

Сдать logement décent, в том числе отвечающий минимальным требованиям по энергоэффективности. По таблице в записке для метрополии минимальный класс DPE — F с 1 января 2025 года, E с 2028-го и D с 2034-го. При подписании хозяин передаёт пакет диагностик, включая DPE. Ещё одно положение, о котором мало кто знает: жильё должно быть сдано без заражения вредителями и паразитами. Арендатору при этом рекомендовано соблюдать профилактические меры против клопов, опубликованные на stop-punaises.gouv.fr.

Квитанцию об оплате (quittance) хозяин выдаёт по запросу бесплатно; брать с арендатора деньги за avis d'échéance или квитанцию нельзя.

Что обязан арендатор

Платить аренду и charges в срок, указанный в договоре, и страховаться от risques locatifs — в записке они перечислены так: в основном ущерб от воды, пожар, взрыв. Важен объём: речь о рисках для жилья, страховка собственных вещей в этот перечень не входит.

Если возник спор

Срок, после которого иск по аренде уже не принимают, по общему правилу составляет три года. До суда можно обратиться в commission départementale de conciliation (CDC): она пытается примирить стороны и должна рассмотреть спор в течение двух месяцев. В записке напомнено и про trêve hivernale: с 1 ноября по 31 марта арендаторов не выселяют. Среди полезных контактов записка называет ADIL — департаментские агентства информации по жилью.

Что делать

Если договор подписывается или продлевается в ближайшие месяцы, стоит проверить, что к нему приложена notice d'information, и прочитать её. Текст аррете и полная записка есть на Legifrance. Это изложение общих правил, а не разбор конкретной ситуации; со спорным случаем стоит идти в ADIL.

Источник: Arrêté du 9 octobre 2026, JORF n° 0243 du 17 octobre 2026, texte n° 29 (Legifrance), Licence Ouverte Etalab 2.0.