Taux d'usure с 1 октября: потолок по ипотеке — 5,4 % на 20 лет и дольше

Цифры

С 1 октября 2026 года действуют новые законные максимумы ставок по жилищному кредиту. Service-Public опубликовал их 30 сентября, опираясь на avis Банка Франции от 25 сентября:

Тип кредита	Потолок
Фиксированная ставка, срок менее 10 лет	4,09 %
Фиксированная ставка, от 10 до менее 20 лет	4,68 %
Фиксированная ставка, 20 лет и более	5,4 %
Переменная ставка	5,52 %
Prêt relais (бридж-кредит)	6,49 %

Что такое taux d'usure и почему это не «ставка по кредиту»

Taux d'usure — законный максимум, выше которого кредитная организация не имеет права выдавать кредит. Это не та ставка, которую вам предложат: это граница, за которой ставка считается ростовщической.

Ключевая деталь, которую приезжие регулярно упускают: с потолком сравнивают не номинальную ставку, а TAEG — taux annuel effectif global. В TAEG, помимо процентов, входят:

• frais de dossier — сбор за оформление;
• frais d'intermédiaire — вознаграждение посредника, например брокера;
• обязательные страхование и обеспечение (гарантия).

TAEG по кредиту не может превышать taux d'usure. Отсюда следствие, которое на практике важнее самих цифр: досье может упереться в потолок не из-за процентной ставки, а из-за страховки. Assurance emprunteur — обязательная составляющая, и её стоимость сильно зависит от возраста и медицинского анкетирования. Правила предусматривают, что всё это складывается в один TAEG и целиком сравнивается с порогом.

Если посчитанный TAEG выходит за потолок, банк просто не может выдать кредит на таких условиях. Для заёмщика это выглядит не как «дорого», а как отказ без внятного объяснения.

Почему потолок меняется каждый квартал

Пороги устанавливает и публикует Банк Франции, пересматривая их раз в квартал. Нынешние значения — на квартал, начинающийся 1 октября; следующая ревизия по этой логике приходится на 1 января.

Немного фона, который делает эту механику понятной. Квартальный шаг — норма, но в период быстрого роста ставок он начал мешать: потолок отставал от рынка, и часть досье «зависала» до следующего квартала. Поэтому с 1 февраля 2023 года Банк Франции временно перешёл на ежемесячный пересчёт — чтобы кредиты не скапливались у порога в ожидании новой даты. К ежемесячному калькулю вернулись не навсегда: со стабилизацией ставок, с 1 января 2024 года, расчёт снова стал квартальным.

Из этой истории есть практический вывод. Дата подписания имеет значение: досье, посчитанное в конце квартала, сравнивается с потолком того квартала, а не следующего.

Что обычно релевантно недавно приехавшему

• Просить у банка и у брокера именно TAEG, а не номинальную ставку. Сравнивать предложения по номинальной ставке бессмысленно: сборы и страховка в неё не входят.
• Держать в голове, что frais d'intermédiaire брокера тоже попадают в TAEG и приближают досье к потолку.
• Помнить, что потолок зависит от срока кредита: у кредита на 25 лет и у кредита на 15 лет разные границы (5,4 % против 4,68 %).
• Prêt relais — отдельная категория с самым высоким потолком, 6,49 %. Это кредит на период между покупкой нового жилья и продажей старого, и дорогим он считается по конструкции.

Мы не оцениваем конкретные кредитные досье и не даём рекомендаций по выбору банка или страховщика — это работа courtier и банковского консультанта.

Источник: Service-Public.gouv.fr, «Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er octobre ?», опубликовано 30 сентября 2026 года. Исторический фон о ежемесячном пересчёте 2023 года — коммюнике Банка Франции.